Hoe Airbnb correct bijhouden qua btw?

Verhuurt u wel eens een gemeubelde kamer of uw volledige woning? Of hebt u een vakantiewoning aan de kust of in de Ardennen die u verhuurt? Dan bent u sinds 1 juli 2022 btw-plichtig als u ook een fysiek onthaal, huishoudlinnen of dagelijks ontbijt aanbiedt. In dat geval moet u dus ook een dagontvangstenboek bijhouden.

In dit artikel gaan we dieper in op die nieuwe btw-plicht en waarom dat samenhangt met het bijhouden van een dagontvangstenboek.

Nieuwe btw-regel voor hoteldiensten

De verhuur van onroerende goederen zoals een woning, appartement of studio is in principe vrijgesteld van btw. Hierop bestaan echter een aantal uitzonderingen zoals het aanbieden van gemeubelde logies in hotels, motels en inrichtingen waar aan betalende gasten onderdak wordt verleend. Dus ook als u een kamer of woning wilt verhuren via platformen zoals Airbnb en booking.com geldt deze regelgeving.

Nieuwe wet sinds 1 juli 2022

De wet (art. 44, §3, 2° a), derde streepje W.Btw) bepaalt dat u op de huurprijs van een vakantiewoning, voor een duurtijd van minder dan drie maanden, 6% btw moet aanrekenen als u minstens één van de volgende bijkomende diensten verleent:

• Instaan voor het fysieke onthaal van de gasten
• Terbeschikkingstelling van huishoudlinnen en, wanneer het gemeubeld logies verstrekt wordt voor een periode van meer dan een week, de vervanging ervan ten minste eenmaal per week
• Voorzien van dagelijks ontbijt

Wat bij verhuur op lange termijn (meer dan drie maanden)?

De nieuwe btw-plicht geldt enkel voor verhuur op korte termijn. Verhuurt u gemeubelde logies voor drie maanden of langer, dan is die verhuur vrijgesteld van btw.

Welke btw-verplichtingen naleven?

Zodra u dus één van bovenstaande extra diensten verleent, moet u 6% btw aanrekenen op de huurprijs. Het spreekt voor zich dat u dan een btw-nummer moet aanvragen, btw-aangiftes moet indienen en de btw moet doorstorten. Aan uw gasten moet u een btw-bonnetje of een factuur bezorgen en die btw-bonnetjes dient u bij te houden in een dagontvangstenboek.

Een overzicht van de formaliteiten:

1. Vraag een btw-nummer aan
2. Per kwartaal dient u een btw-aangifte te doen van de verschuldigde en de aftrekbare btw
3. Deze btw-aangiftes bepalen of u niet-betaalde btw moet doorstorten of u een btw-tegoed heeft
4. Een dagontvangstenboek bijhouden van uw ontvangsten waarvoor u een btw-bonnetje maakt
5. De andere bewijsstukken zoals facturen enz bewaren

Deze nieuwe btw-plicht brengt dus wel wat formaliteiten met zich mee, maar het heeft ook voordelen. Zo kunt u als verhuurder btw die u zelf betaalt, aftrekken volgens de normale regels. Dat geldt bijvoorbeeld voor btw betaald op de aankoop van nieuwbouw of de renovatie en inrichting van de woning. Ook de btw die door Airbnb of booking.com werd aangerekend op de diensten, kunt u aftrekken.

U laat zich hiervoor best adviseren door een gespecialiseerde accountant.

Hoe zit het met de belastingen?

Hoewel u btw-plichting bent, moet u geen ‘deel 2’ van de aangifte van uw personenbelasting indienen. Deze inkomsten vallen onder drie types: onroerend inkomen uit verhuur van de kamer of vakantiewoning, roerend inkomen uit de verhuur van de meubelen en divers inkomen uit extra diensten zoals ontbijt.

Waarom een dagontvangstenboek bijhouden?

Een dagontvangstenboek is een boek waarin u dagelijks alle verkopen, waarvoor u geen factuur opmaakt, noteert.

U moet aan elke huurder en per klant bij vertrek een btw-bonnetje of factuur opmaken. Een factuur bevat meer details dan een btw-bonnetje en elke factuur moet verwerkt worden in de boekhouding. Bij een btw-bonnetje moet ook dagelijks een inschrijving doen in uw dagontvangstenboek.

Als u dus voor de verhuur van gemeubelde logies een btw-bonnetje opmaakt, moet u het bedrag, incl. de eventuele commissie van het platform, en het nummer van het btw-bonnetje noteren in een dagontvangstenboek op het moment dat u het geld ontvangt. Maakt u hiervoor een factuur op, dan moet u dat niet doen.

U registreert het bijvoorbeeld als volgt in het dagontvangstenboek: “17/4/2023: btw-bonnetje nr. 17 t.e.m. 22 uitgeschreven”. De btw-bonnetjes houdt u bij als verantwoordingsstukken.

Voor deze activiteiten is het bijhouden van een dagontvangstenboek wettelijk verplicht en moet het voldoen aan een aantal voorschriften zoals:

• U moet het dagelijks inschrijven per btw-tarief (in dit geval 6%)
• Het mag op papier of digitaal zijn, zolang de pagina’s van het fysieke boek vasthangen en genummerd zijn of u voor het digitale boek gespecialiseerde software gebruikt
• De gegevens mogen niet onuitwisbaar zijn of uitgewist worden

In ons artikel ‘Wat is een dagontvangstenboek’ gaan we hier dieper op in.

Met de software van Scrada kunt u uw dagontvangsten eenvoudig digitaal bijhouden.